Immobilie verkaufen

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Immobilie?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 09.10.2026

Vollständige Unterlagen sind die Grundlage für einen reibungslosen Verkauf. Käufer, Banken und Notar wollen wissen, was genau verkauft wird, welche Rechte und Lasten daran hängen und in welchem Zustand die Immobilie ist. Diese Übersicht zeigt, welche Unterlagen wichtig sind und wo Sie sie in Nordrhein-Westfalen bekommen (Stand: Oktober 2026).

Pflicht: der Energieausweis

Ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben ist beim Verkauf der Energieausweis (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG). Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören in jede Immobilienanzeige. Alles dazu lesen Sie in meinem Artikel Energieausweis beim Immobilienverkauf.

Für Haus und Wohnung

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Belastungen eingetragen sind, etwa Grundschulden oder Wegerechte. Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts (§ 12 GBO). Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro, als Datei 5 bzw. 10 Euro (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 17000 bis 17003). Der Notar sieht vor dem Kaufvertrag ohnehin ins Grundbuch.

Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen und Größe des Grundstücks. Sie erhalten sie beim Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt. In Köln kostet sie online zum Beispiel 15 Euro.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Eine Besonderheit, die in NRW wichtig ist: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, zum Beispiel ein Recht des Nachbarn, über Ihr Grundstück zu gehen, oder eine Abstandsfläche. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, und sie gelten auch für den neuen Eigentümer (§ 85 BauO NRW). Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse hat. Die Gebühren regelt jede Kommune selbst. In Köln kostet eine Auskunft ohne Eintrag 30 Euro (online 15 Euro), mit Eintrag 50 Euro.

Auskunft zu Altlasten

Das Altlastenkataster führt die untere Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt (§ 8 Landesbodenschutzgesetz NRW). Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern, diese Auskunft einzuholen. Es lohnt sich also, sie bereitzuhalten.

Baugenehmigung, Bauakte und Pläne

Käufer und Banken wollen wissen, ob das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde. Die Bundesnotarkammer rät Käufern ausdrücklich, das zu prüfen. Fehlen Ihnen Baugenehmigung, Grundrisse oder Baubeschreibung, können Sie als Eigentümer die Bauakte bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einsehen und Kopien bestellen. Einen Anspruch darauf, dass alte Akten noch vorhanden sind, gibt es allerdings nicht.

Unterlagen zur Finanzierung

Ist noch eine Grundschuld eingetragen, kümmert sich in der Regel der Notar darum, die Löschungsunterlagen bei Ihrer Bank anzufordern.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung kaufen Käufer immer auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Deshalb sind die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie legen fest, was zum Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist (§§ 7 und 8 WEG). Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt in der Grundakte.
Beschluss-Sammlung: Der Verwalter muss sie führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Daraus ergibt sich, was die Gemeinschaft beschlossen hat, etwa größere Sanierungen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen (§ 24 Abs. 6 WEG).
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Daraus ergeben sich Hausgeld und laufende Kosten (§ 28 WEG).
Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG).

Als Eigentümer können Sie die Verwaltungsunterlagen jederzeit beim Verwalter einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Kaufinteressenten können Sie zur Einsicht in die Beschluss-Sammlung ermächtigen (§ 24 Abs. 7 WEG).

Bei vermieteten Immobilien

Wer eine vermietete Immobilie kauft, übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete"). Käufer brauchen deshalb die Mietverträge mit allen Nachträgen und einen Überblick über die aktuellen Mieten.

Bei geerbten Immobilien

Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie als Erbe im Grundbuch eingetragen sein. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 GBO). Mehr dazu in meinem Artikel Immobilie geerbt - was jetzt?.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.