Immobilie verkaufen

Immobilie geerbt - was jetzt?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 05.10.2026

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, hat meist viele Fragen auf einmal: Wie werde ich als Eigentümer eingetragen? Fällt Erbschaftsteuer an? Darf ich verkaufen, und muss ich dann Steuern zahlen? Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Schritte und Fristen (Stand: Oktober 2026).

1. Fristen im Blick behalten

Ausschlagung: sechs Wochen. Wer das Erbe nicht annehmen möchte, etwa weil der Nachlass überschuldet sein könnte, muss es innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung wissen. Bei einem Testament beginnt sie nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, gelten sechs Monate (§ 1944 BGB).
Anzeige beim Finanzamt: drei Monate. Der Erwerb muss innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt angezeigt werden, das für die Erbschaftsteuer zuständig ist. Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
Grundbuch: zwei Jahre gebührenfrei. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.

2. Als Eigentümer ins Grundbuch

Mit dem Erbfall gehört die Immobilie den Erben, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Das Grundbuch muss deshalb berichtigt werden. Spätestens für einen Verkauf ist das nötig.

Welcher Nachweis reicht? Grundsätzlich verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügen in der Regel diese Urkunde und das Protokoll über ihre Eröffnung beim Nachlassgericht. Hält das Grundbuchamt das nicht für ausreichend, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen. Ein handschriftliches Testament reicht für das Grundbuch nicht aus, dann ist ein Erbschein nötig (§ 35 GBO).

Kosten sparen: Für die Eintragung der Erben wird keine Grundbuchgebühr erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Entscheidend ist der Eingang des Antrags, nicht der Tag der Eintragung. Kosten für einen Erbschein fallen unabhängig davon an.

3. Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Für Erwerbe von Todes wegen gelten diese persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG):

Wer erbt	Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder und Stiefkinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern und Großeltern	100.000 €
Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und weitere Personen der Steuerklasse II	20.000 €
Alle übrigen, zum Beispiel Lebensgefährten ohne Trauschein	20.000 €

Die Steuerklassen sind in § 15 ErbStG geregelt.

Familienheim: Das selbst bewohnte Haus oder die selbst bewohnte Wohnung kann ganz oder teilweise steuerfrei bleiben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Voraussetzungen:

Der Verstorbene hat bis zum Erbfall selbst darin gewohnt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, zum Beispiel wegen Pflegebedürftigkeit.
Der Erbe nutzt die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken.
Erben Kinder, ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Für Ehegatten und Lebenspartner gibt es diese Grenze nicht.
Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert.

Wer also eine steuerfrei geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder vermieten möchte, sollte das vorher mit einem Steuerberater besprechen.

Gut zu wissen: Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über Fragen der Erbschaftsteuer. Ob sich daraus Änderungen ergeben, ist offen. Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald es Neuigkeiten gibt.

4. Verkaufen: Was ist mit der Spekulationsfrist?

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern (§ 23 EStG). Für Erben ist wichtig: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf insoweit steuerfrei.

Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wie sich das im Erbfall genau auswirkt, sollte ein Steuerberater für den Einzelfall prüfen.

5. Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Das hat Folgen:

Die Erben verwalten den Nachlass gemeinsam. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa eine dringende Reparatur, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 BGB).
Verkaufen können die Erben die Immobilie nur gemeinsam. Alle müssen zustimmen (§ 2040 BGB).
Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB).
Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Bevor es so weit kommt, lohnt sich der Versuch, sich auf einen gemeinsamen Verkauf zu einigen. Bei Streit sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

6. Bis zur Entscheidung: an die Immobilie denken

Versicherung: Als Erbe übernehmen Sie die Rechte und Pflichten des Verstorbenen, auch aus bestehenden Verträgen. Steht das Haus leer, kann das für die Gebäudeversicherung eine Gefahrerhöhung sein, die Sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 VVG). Informieren Sie den Versicherer am besten früh über den Erbfall und einen möglichen Leerstand.
Grundsteuer: Das Grundbuchamt meldet den Eigentümerwechsel an die Finanzbehörden (§ 229 BewG). Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG).

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab: vom Zustand der Immobilie, von der steuerlichen Situation, von den Wünschen aller Erben und natürlich vom erzielbaren Preis. Eine realistische Bewertung ist dafür die beste Grundlage. Gern schaue ich mir die Immobilie mit Ihnen an, kostenlos und unverbindlich.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.