Immobilie verkaufen

Immobilienverkauf beim Notar - der Ablauf Schritt für Schritt

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 09.10.2026

Ohne Notar geht beim Immobilienverkauf nichts: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist dabei neutral und sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer ungesichert in Vorleistung gehen. Der Käufer zahlt erst, wenn sein Erwerb gesichert ist, und der Verkäufer verliert sein Eigentum erst, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Dieser Überblick zeigt, wie der Ablauf aussieht (Stand: Oktober 2026).

Warum der Notar Pflicht ist

Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Wichtig: Alles, was Käufer und Verkäufer vereinbaren, gehört in den Vertrag. Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach Hinweis der Bundesnotarkammer grundsätzlich unwirksam und können sogar den ganzen Kaufvertrag ungültig machen.

1. Der Vertragsentwurf

Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Vorher sieht er ins Grundbuch.

Ist eine Seite Verbraucher und die andere Unternehmer, gilt eine besondere Regel: Der Verbraucher soll den beabsichtigten Vertragstext vom Notar in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Wird diese Frist unterschritten, müssen die Gründe in der Urkunde stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen zwei Privatleute untereinander, gilt diese gesetzliche Frist nicht. Die Bundesnotarkammer weist aber darauf hin, dass der Notar den Entwurf allen Beteiligten so rechtzeitig schickt, dass offene Fragen vorab geklärt werden können.

2. Der Beurkundungstermin

Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor. Die Beteiligten genehmigen ihn und unterschreiben (§ 13 BeurkG). Auf das Vorlesen kann man laut Bundesnotarkammer nicht verzichten. Wer nicht selbst kommen kann, kann sich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen.

Seit Ende 2025 kann die Urkunde auch elektronisch errichtet werden. Die Beteiligten unterschreiben dann zum Beispiel auf einem Unterschriftenpad. Sie sind dabei aber weiterhin persönlich beim Notar.

Mitbringen sollten Sie:

einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Bei Immobilienkaufverträgen muss der Ausweis wegen der Vorschriften gegen Geldwäsche zwingend noch gültig sein.
Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Der Notar muss sie von Käufer und Verkäufer in seiner Anzeige an das Finanzamt angeben (§ 20 GrEStG).

3. Nach dem Termin: Was der Notar erledigt

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung:

Auflassungsvormerkung: Er beantragt die Eintragung einer Vormerkung für den Käufer im Grundbuch. Damit ist die Immobilie für ihn gesichert. Spätere Verfügungen, die seinen Anspruch beeinträchtigen würden, sind insoweit unwirksam (§ 883 BGB).
Vorkaufsrecht der Gemeinde: Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben. Sie kann es nur innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 BauGB). Der Notar holt die Erklärung der Gemeinde ein.
Lastenfreistellung: Sind noch Grundschulden für Ihre Bank eingetragen, besorgt der Notar die Löschungsunterlagen. Ihre restlichen Schulden werden dann direkt aus dem Kaufpreis bezahlt.
Anzeige an das Finanzamt: Der Notar meldet den Vertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt. Seit dem 1. Oktober 2026 geschieht das elektronisch.

4. Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel sind das:

die Vormerkung für den Käufer ist eingetragen,
alle nötigen Genehmigungen liegen vor,
die Löschungsunterlagen der Bank liegen vor,
die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus.

Dann schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt innerhalb der vereinbarten Frist an Sie oder, soweit nötig, an Ihre Bank.

5. Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Nach Gesetz schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam (§ 13 GrEStG). Laut Finanzverwaltung NRW wendet sich das Finanzamt zuerst an die Partei, die die Steuer im Vertrag übernommen hat. Fehlt eine solche Regel, ist das in der Regel der Käufer. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach dem Bescheid zu zahlen.

Ist sie bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst danach darf der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG). Der Notar beantragt die Umschreibung, sobald auch der Kaufpreis bezahlt ist. Mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum über (§§ 873, 925 BGB).

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Kaufpreis ab und sind bei jedem Notar gleich. Ein Beispiel auf notar.de, der Seite der Bundesnotarkammer: Bei einem Kaufpreis von 160.000 Euro kostet die Beurkundung 762 Euro, dazu kommen Gebühren für Vollzug und Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer.

Nach Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB). So wird es laut Bundesnotarkammer auch typischerweise vereinbart.
Die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung Ihrer Grundschulden, übernimmt regelmäßig der Verkäufer.
Gut zu wissen: Gegenüber dem Notar haften trotzdem beide Seiten für alle Kosten (§ 30 GNotKG).

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.