Immobilie verkaufen

Energieausweis beim Immobilienverkauf - was Eigentümer wissen müssen

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 09.10.2026

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, braucht in aller Regel einen Energieausweis. Geregelt ist das im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem früheren Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das Gesetz wurde im Juli 2026 umbenannt. Die Regeln zum Energieausweis gelten bis Ende 2026 unverändert weiter, ab dem 1. Januar 2027 ändert sich einiges (Stand: Oktober 2026).

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Soll ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden, sofern nicht schon ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG).

Ausnahmen gibt es für sehr kleine Gebäude. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten beim Verkauf bis Ende 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG), ab 2027 entfällt diese Ausnahme (siehe unten).

Wann muss ich ihn zeigen und übergeben?

Das regelt § 80 Abs. 4 GModG:

Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder der Makler den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Es genügt, ihn bei der Besichtigung deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen.
Findet keine Besichtigung statt, muss er unverzüglich vorgelegt werden, spätestens wenn der Interessent danach fragt.
Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags wird der Energieausweis (oder eine Kopie) dem Käufer übergeben.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern muss der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ihm dieses kostenlos angeboten wird.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten: Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung anhand des Gebäudes (Bauweise, Dämmung, Heizung). Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre.

Bis Ende 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung oder durch eine spätere Modernisierung mindestens die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (§ 80 Abs. 3 GModG). In den übrigen Fällen haben Eigentümer die Wahl.

Was muss in die Immobilienanzeige?

Liegt ein Energieausweis vor, wenn die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint, etwa auf einem Immobilienportal, muss sie bis Ende 2026 diese Angaben enthalten (§ 87 GModG):

die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),
den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
die wesentlichen Energieträger der Heizung,
bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse.

Verantwortlich dafür sind Verkäufer und Makler.

Effizienzklassen

Die Effizienzklasse von Wohngebäuden reicht von A+ bis H und richtet sich nach dem Endenergiewert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (Anlage 10 GModG):

Klasse	Endenergie in kWh/(m²·a)
A+	bis 30
A	bis 50
B	bis 75
C	bis 100
D	bis 130
E	bis 160
F	bis 200
G	bis 250
H	über 250

Was droht ohne Energieausweis?

Wer den Energieausweis nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt, ihn nach dem Kauf nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Möglich ist eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).

Wer stellt den Energieausweis aus, und was kostet er?

Ausstellen dürfen ihn nur Personen mit einer bestimmten fachlichen Qualifikation, zum Beispiel aus Architektur, Bauingenieurwesen oder dem Bau- und Anlagenhandwerk (§ 88 GModG). Laut Verbraucherzentrale gibt es Verbrauchsausweise teilweise schon für knapp unter 100 Euro, Bedarfsausweise sind meistens teurer.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027?

Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) wurden die Regeln zum Energieausweis neu gefasst. Sie gelten ab dem 1. Januar 2027:

Energieausweise werden digital ausgestellt, auf Wunsch auch auf Papier.
Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt.
Anzeigen müssen dann unter anderem das Ausstellungsdatum des Ausweises und den Jahres-Primärenergiebedarf nennen. Für Energieausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich.

Wer 2027 verkaufen möchte und noch keinen Energieausweis hat, sollte sich frühzeitig von einer ausstellungsberechtigten Person beraten lassen, welcher Ausweis nach den neuen Regeln der richtige ist.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.