Immobilie verkaufen

Maklerprovision beim Immobilienverkauf - wer zahlt was?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 06.10.2026

Wer verkauft, fragt sich früh: Was kostet der Makler, und wer bezahlt ihn? Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gibt es dazu seit dem 23. Dezember 2020 feste Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656a bis 656d BGB). Ihr Kern: Käufer und Verkäufer werden fair beteiligt, der Käufer zahlt höchstens die Hälfte. Hier die wichtigsten Punkte im Überblick (Stand: Oktober 2026).

Für welche Immobilien gelten die Regeln?

Die Regeln gelten für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Teilung der Provision (Abschnitte unten) gilt zusätzlich nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, also als Privatperson kauft (§ 656b BGB).

Was als Einfamilienhaus gilt, hat der Bundesgerichtshof präzisiert: Es kommt darauf an, ob der Kauf für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, im entschiedenen Fall ein Büroanbau, schadet nicht (BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Ein Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohnungen ist dagegen kein Einfamilienhaus, auch wenn der Käufer später allein einziehen möchte (BGH, Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25).

Nicht erfasst sind laut Wortlaut und Gesetzesbegründung zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Dort gelten nur die allgemeinen Regeln zum Maklervertrag, die Provision kann also frei verteilt werden.

Der Maklervertrag braucht die Textform

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ohne Textform ist der Vertrag unwirksam.

Variante 1: Der Makler arbeitet für beide Seiten

Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen beide gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Arbeitet der Makler für eine Seite kostenlos, darf er auch von der anderen nichts verlangen. Senkt er die Provision für eine Seite, gilt das automatisch auch für die andere. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Lässt sich ein Makler von beiden Seiten unterschiedlich hohe Provisionen versprechen, ist der Maklervertrag mit dem Käufer unwirksam (BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24).

Variante 2: Nur der Verkäufer beauftragt den Makler

Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, aber höchstens die Hälfte. Er selbst muss mindestens gleich viel zahlen (§ 656d BGB). Der Käufer muss seinen Anteil außerdem erst bezahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat und das nachgewiesen ist, zum Beispiel mit einem Kontoauszug.

Möglich bleibt auch, dass der Verkäufer die Provision vollständig allein trägt.

Wann muss die Provision gezahlt werden?

Eine Provision ist nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Ohne Kaufvertrag gibt es also keine Provision. Ersatz für Aufwendungen muss nur gezahlt werden, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde.

Eine Reservierungsgebühr, die in den Geschäftsbedingungen des Maklers versteckt ist und in keinem Fall zurückgezahlt wird, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22).

Wie hoch ist die Provision?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht, die Provision wird frei vereinbart. Laut Verbraucherzentrale liegt sie je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird dieser Betrag dann wie oben beschrieben zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Kann ich die Provision von der Steuer absetzen?

Nur in einem Fall: Ist Ihr Verkauf steuerpflichtig, weil Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG), mindern die Maklerkosten als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Ist der Verkauf steuerfrei, wirken sich die Kosten steuerlich in der Regel nicht aus (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 22/13). Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.