Immobilie verkaufen

Steuern beim Immobilienverkauf - wann fällt Spekulationssteuer an?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 06.10.2026

Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn nicht immer versteuern. Entscheidend sind zwei Fragen: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon? Und haben Sie selbst darin gewohnt? Umgangssprachlich heißt die Steuer "Spekulationssteuer", im Gesetz geht es um private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG (Stand: Oktober 2026).

Die Zehnjahresfrist

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei, egal ob Sie die Immobilie vermietet oder selbst genutzt haben.

Welches Datum zählt? Für die Frist kommt es auf die notariellen Kaufverträge an, nicht auf die Eintragung im Grundbuch oder die Übergabe. Das sagen die amtlichen Hinweise der Finanzverwaltung (H 23 EStH), und der Bundesfinanzhof hat es zuletzt im Juni 2026 bestätigt (BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26). Wer kurz vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen möchte, sollte den Notartermin also mit Blick auf das Datum des eigenen Kaufvertrags planen.

Ausnahme: selbst bewohnte Immobilien

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar in einer von zwei Varianten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

Durchgehend von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Ein Leerstand vor dem Einzug oder zwischen Auszug und Verkauf ist nach Auffassung der Finanzverwaltung unschädlich, wenn er mit dem Einzug bzw. dem geplanten Verkauf zusammenhängt.
Im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Hier reicht ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt. Nur das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Die Finanzverwaltung lässt es zum Beispiel genügen, wenn Sie im Verkaufsjahr am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im Jahr davor am 31. Dezember selbst dort gewohnt haben. Eine Vermietung im Verkaufsjahr nach Ihrem Auszug schadet dann nicht.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung:

Zweitwohnung oder Ferienwohnung: Auch eine Wohnung, die Sie nur zeitweise bewohnen, kann begünstigt sein, wenn sie Ihnen sonst zur Verfügung steht und nicht vermietet wird (BFH, IX R 37/16).
Häusliches Arbeitszimmer: Es gehört zur selbst genutzten Wohnung und ist ebenfalls steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).
Teilweise Vermietung: Haben Sie einzelne Zimmer an Dritte vermietet, entfällt die Befreiung für diesen Teil, aufgeteilt nach Wohnfläche (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21).
Überlassung an Kinder: Überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten, gilt das als eigene Nutzung. Die Überlassung an andere Angehörige, zum Beispiel an die eigene Mutter, reicht nicht (BFH, Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23).
Trennung: Wer aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, nutzt seinen Anteil nicht mehr selbst, auch wenn der frühere Partner und gemeinsame Kinder dort weiter wohnen (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).
Unbebaute Grundstücke sind nie begünstigt.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, beginnt keine neue Frist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie gekauft hat (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, H 23 EStH). Auch dessen Eigennutzung wird Ihnen nach Auffassung der Finanzverwaltung zugerechnet. Mehr dazu in meinem Artikel Immobilie geerbt - was jetzt?.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen (§ 23 Abs. 3 EStG). Haben Sie die Immobilie vermietet, werden die steuerlich geltend gemachten Abschreibungen von den Anschaffungskosten abgezogen. Der Gewinn fällt dadurch höher aus.

Freigrenze von 1.000 Euro: Liegt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Verluste dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden.

Der steuerpflichtige Gewinn gehört zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden, in der Anlage SO.

Vorsicht bei mehreren Verkäufen

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft oder baut und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann können auch Gewinne außerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Selbst genutzte und geerbte Immobilien zählen dabei in der Regel nicht mit. Wer mehrere Objekte verkaufen möchte, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen.

Gibt es Pläne, die Regeln zu ändern?

Im Juni 2026 hat eine Bundestagsfraktion einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien abschaffen sollte. Der Finanzausschuss hat im Juli 2026 empfohlen, den Entwurf abzulehnen. Stand Oktober 2026 ist keine Änderung beschlossen. Wir aktualisieren diesen Artikel, falls sich das ändert.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.