Immobilie verkaufen

Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit - was kostet die Ablösung?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 06.10.2026

Viele Eigentümer verkaufen, bevor ihr Immobilienkredit abbezahlt ist. Das ist ohne Weiteres möglich. Die offene Restschuld wird in der Regel direkt aus dem Kaufpreis an Ihre Bank gezahlt. Teuer kann es werden, wenn Sie den Kredit während einer festen Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen: Dann darf die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Was Sie dazu wissen sollten (Stand: Oktober 2026).

Darf ich den Kredit wegen des Verkaufs vorzeitig zurückzahlen?

Ja. Wer eine beliehene Immobilie verkaufen möchte, hat ein berechtigtes Interesse, den Kredit vorzeitig abzulösen. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Wunsch, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten (§ 490 Abs. 2 BGB), und der Bundesgerichtshof wendet das auf den Verkauf an (BGH, Beschluss vom 11.02.2025, XI ZR 32/24).

Für private Kreditnehmer gilt dabei eine eigene Regel: Sie können ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (§ 500 Abs. 2 BGB). Seit Mai 2026 stellt das Gesetz klar, dass dann diese Verbraucherregel gilt und nicht die allgemeine Kündigungsregel.

Kündigen Sie an, dass Sie vorzeitig zurückzahlen möchten, muss Ihre Bank Ihnen unverzüglich und schriftlich mitteilen, ob das zulässig ist, welcher Betrag zurückzuzahlen ist und wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre (§ 493 Abs. 5 BGB).

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nach Ende der Zinsbindung: Sie können mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie in jedem Fall mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später eine neue Zinsvereinbarung getroffen, laufen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Eine Entschädigung für die Zeit danach kann die Bank nicht verlangen (BGH, Urteil vom 03.12.2024, XI ZR 75/23).
Bei variablen Darlehen: Sie können jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
Bei unzureichenden Angaben im Vertrag: Sind im Darlehensvertrag die Angaben zur Laufzeit, zu Ihrem Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, entfällt der Anspruch der Bank ganz (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu gleich mehr.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Bank darf eine angemessene Entschädigung für den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (§ 502 Abs. 1 BGB). Vereinfacht gesagt vergleicht sie die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld bis dahin am Kapitalmarkt erzielen kann. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten werden abgezogen (BGH, Urteil vom 12.03.2024, XI ZR 159/23). Je niedriger die Zinsen am Markt im Vergleich zu Ihrem Vertragszins sind, desto höher fällt die Entschädigung aus.

Berechnet werden darf nur der Zeitraum, für den die Bank sich auf Ihre Zinszahlungen verlassen durfte, also höchstens bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zum nächsten Kündigungsrecht.

Fehlerhafte Angaben im Vertrag: Bank geht leer aus

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren mehrfach entschieden, dass Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen, wenn die Berechnung im Vertrag nicht ausreichend erklärt ist:

Eine Klausel, die auf die "Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens" abstellt, ist irreführend (BGH, Urteil vom 03.12.2024, XI ZR 75/23).
Fehlt der Hinweis, dass die Entschädigung aus einer Differenzrechnung entsteht, sind die Angaben unzureichend. Die Bank musste die Entschädigung zurückzahlen (BGH, Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24).

Das gilt aber nicht für jeden Vertrag: In einem anderen Fall hielt der BGH die Klausel für ausreichend, und die Bank durfte die Entschädigung behalten (BGH, Urteil vom 21.10.2025, XI ZR 187/23). Es kommt also auf Ihren konkreten Vertrag an.

Prüfen lassen: Die Verbraucherzentralen Niedersachsen und Hamburg bieten einen Rechenservice an, der die Berechnung Ihrer Bank prüft. Er kostet 80 Euro pro Kredit.

Eine pauschale Bearbeitungsgebühr der Bank für die Treuhandaufträge bei der Ablösung eines Kredits ist gegenüber Verbrauchern unwirksam (BGH, Urteil vom 10.09.2019, XI ZR 7/19).

Alternativen zur Ablösung

Der Käufer übernimmt den Kredit: Das ist möglich, aber nur mit Zustimmung Ihrer Bank (§ 415 BGB).
Sicherheitentausch: Statt den Kredit abzulösen, kann er unter Umständen unverändert weiterlaufen, wenn Sie der Bank eine andere gleichwertige Sicherheit stellen, zum Beispiel eine Grundschuld an einer anderen Immobilie. Die Bank muss das hinnehmen, wenn die neue Sicherheit ihr Risiko genauso gut abdeckt, Sie alle Kosten des Tauschs tragen und die Bank keine Nachteile befürchten muss (BGH, Beschluss vom 11.02.2025, XI ZR 32/24).

So läuft die Ablösung beim Verkauf ab

Sie müssen den Kredit nicht vor dem Verkauf aus eigener Tasche ablösen. Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen für die Grundschuld ein. Der Käufer zahlt dann den Teil des Kaufpreises, der Ihre Restschuld deckt, direkt an Ihre Bank. Den Rest erhalten Sie. Mehr dazu in meinem Artikel Immobilienverkauf beim Notar.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.