Immobilie verkaufen

Vermietete Immobilie verkaufen - was gilt für die Mieter?

Von Martin Mika, Immobilienmakler · Stand: 06.10.2026

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag läuft dabei einfach weiter. Was das für Sie, den Käufer und die Mieter bedeutet, und wann Mieter besondere Rechte haben, zeigt dieser Überblick (Stand: Oktober 2026).

Kauf bricht nicht Miete

Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag bleibt also unverändert, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen, zum Beispiel einer Staffel- oder Indexmiete.

Ab wann? Der Käufer tritt ein, sobald er Eigentümer wird. Das ist bei Immobilien erst mit der Eintragung im Grundbuch der Fall (§ 873 BGB), nicht schon mit dem Notartermin.

Haftung danach: Erfüllt der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht, haften Sie als bisheriger Vermieter zunächst weiter wie ein Bürge. Davon werden Sie frei, wenn Sie den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Es lohnt sich also, die Mieter nach der Umschreibung schriftlich zu informieren.

Kaution und Mietzahlungen

Kaution: Der Käufer übernimmt auch die Mietsicherheit. Bekommt der Mieter seine Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurück, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer.
Miete im Übergangsmonat: Zahlt der Mieter noch an Sie, wirkt das gegenüber dem Käufer bis zum Ende des Monats, in dem der Mieter vom Eigentümerwechsel erfährt. Erfährt er es nach dem 15., gilt das auch für den Folgemonat (§ 566c BGB).

Betriebskostenabrechnung im Verkaufsjahr

Für Abrechnungszeiträume, die beim Eigentümerwechsel schon abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer gegenüber dem Mieter ab. Er darf dann auch Nachzahlungen verlangen, unabhängig davon, wann sie fällig werden (BGH, Urteil VIII ZR 168/03). Wie das laufende Jahr zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt wird, sollte im Kaufvertrag geregelt werden.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall: wenn an der vermieteten Wohnung nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, also das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde (§ 577 BGB). Dann muss der Verkäufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, es schriftlich auszuüben (§ 469 BGB). Beim Verkauf an Familienangehörige gibt es kein Vorkaufsrecht.

Bei einem vermieteten Haus oder einer Wohnung, die schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war, besteht nach dem Gesetz kein Vorkaufsrecht.

Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Kaufs gibt es nicht. Der Käufer kann nur so kündigen, wie es auch Sie könnten: mit einem berechtigten Interesse, zum Beispiel weil er die Wohnung selbst oder für Familienangehörige braucht (§ 573 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c BGB).

Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen: Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, kann sich der Käufer erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Entsprechendes gilt in der Regel, wenn eine vermietete Wohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer verkauft wird.

In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land diese Frist verlängern. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie nach der Mieterschutzverordnung NRW in 57 Kommunen acht Jahre. Die Verordnung gilt bis Ende Februar 2030. In unserer Region gehören dazu unter anderem Köln, Hürth, Kerpen, Krefeld und die Stadt Düren. In Nörvenich gilt die bundesweite Frist von drei Jahren.

Besichtigungen mit Kaufinteressenten

Der Mieter muss dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urteil aus dem Jahr 2014, VIII ZR 289/13). Stimmen Sie Besichtigungstermine am besten frühzeitig und rücksichtsvoll mit Ihren Mietern ab. Das erleichtert den Verkauf für alle Seiten.

Quellen

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.