Der richtige Preis ist die wichtigste Entscheidung beim Verkauf. Ist er zu hoch, bleibt die Immobilie liegen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Wie Fachleute den Wert ermitteln und welche amtlichen Daten Sie in Nordrhein-Westfalen selbst kostenlos einsehen können, zeigt dieser Überblick (Stand: Oktober 2026).
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften und der Zustand der Immobilie und ihre Lage. Persönliche Umstände, etwa ein besonders eiliger Verkauf, bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB).
Die drei Verfahren
Wie der Verkehrswert zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Sie kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie, nach den Gepflogenheiten am Markt und nach den verfügbaren Daten. Es können auch mehrere Verfahren kombiniert werden (§ 6 ImmoWertV).
Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet oder aus amtlichen Vergleichsfaktoren, zum Beispiel einem Preis pro Quadratmeter Wohnfläche (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Es wird angewendet, wenn genügend geeignete Vergleichsdaten vorliegen.
Sachwertverfahren: Der Wert setzt sich aus dem Wert des Gebäudes, der Außenanlagen und des Grundstücks zusammen und wird über einen Sachwertfaktor an den Markt angepasst (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Rhein-Erft-Kreises werden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Regel nach diesem Verfahren bewertet.
Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich vor allem aus den Mieterträgen, die mit der Immobilie marktüblich erzielt werden können (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Es wird angewendet, wenn die Erträge für den Preis ausschlaggebend sind, etwa bei vermieteten Objekten.
Die Gutachterausschüsse
Die wichtigste Datenquelle sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Notare müssen ihnen jeden Kaufvertrag in Kopie schicken (§ 195 BauGB). Die Ausschüsse sammeln so die tatsächlich gezahlten Kaufpreise und leiten daraus unter anderem Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren ab (§ 193 BauGB). Im Unterschied zu Angebotspreisen in Immobilienportalen beruhen diese Daten also auf echten Verkäufen.
In NRW gibt es einen Gutachterausschuss für jeden Kreis, jede kreisfreie Stadt und jede große kreisangehörige Stadt. In unserer Region:
- Nörvenich und weitere Kommunen im Kreis Düren: Gutachterausschuss im Kreis Düren (die Stadt Düren hat einen eigenen),
- Kerpen, Hürth und weitere Städte im Rhein-Erft-Kreis: gemeinsamer Gutachterausschuss im Rhein-Erft-Kreis mit Sitz in Bergheim,
- Köln: Gutachterausschuss der Stadt Köln.
Kostenlos selbst nachschauen: BORIS.NRW
Unter boris.nrw.de veröffentlichen die Gutachterausschüsse ihre Daten. Der Abruf ist kostenlos. Dort finden Sie:
- Bodenrichtwerte: durchschnittliche Werte für den Quadratmeter Grundstück in einer Zone. In NRW werden sie jährlich zum 1. Januar ermittelt. Die Werte zum 1. Januar 2026 sind flächendeckend verfügbar.
- Immobilienrichtwerte: durchschnittliche Preise pro Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Haus oder eine typische Wohnung in einer Lage, abgeleitet aus tatsächlichen Kaufpreisen. Sie sind laut BORIS unter anderem für Nörvenich, Kerpen, Hürth, Köln und die Stadt Düren verfügbar.
- Immobilien-Preis-Kalkulator: eine erste Preisindikation für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Wichtig: BORIS weist selbst darauf hin, dass der berechnete Preis kein Verkehrswert ist. Dieser kann nur sachverständig ermittelt werden.
- Grundstücksmarktberichte: jährliche Berichte jedes Gutachterausschusses über Umsätze und Preisentwicklung.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Für einen normalen Verkauf ist ein förmliches Gutachten nicht vorgeschrieben. Sinnvoll sein kann es zum Beispiel, wenn sich Erben über den Wert einigen müssen oder ein Wert gegenüber Gericht oder Finanzamt nachgewiesen werden soll.
- Gutachterausschuss: Eigentümer können beim Gutachterausschuss ein Gutachten beantragen (§ 193 BauGB). Die Gebühr ist in NRW amtlich festgelegt: Bei einem Wert bis 1 Million Euro beträgt sie 0,2 Prozent des Werts plus 1.400 Euro, bei 500.000 Euro also 2.400 Euro, bei besonderem Aufwand mit Zuschlag. Die Bearbeitung kann dauern: Der Kreis Düren nennt derzeit bis zu 12 Monate.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Sie werden nach Prüfung ihrer besonderen Sachkunde bestellt und sind zu unabhängiger und unparteiischer Arbeit verpflichtet (§ 36 GewO).
Quellen
- § 194 BauGB: Verkehrswert
- § 192 BauGB, § 193 BauGB, § 195 BauGB, § 196 BauGB: Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte
- § 6 ImmoWertV: Wahl der Verfahren, § 24 ImmoWertV: Vergleichswertverfahren, § 27 ImmoWertV: Ertragswertverfahren, § 35 ImmoWertV: Sachwertverfahren
- Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung NRW (GrundWertVO NRW)
- BORIS.NRW: Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Preis-Kalkulator, Marktberichte
- Gutachterausschuss im Kreis Düren, Verkehrswertgutachten Kreis Düren
- Gutachterausschuss im Rhein-Erft-Kreis, Grundstücksmarktbericht 2026 Rhein-Erft-Kreis
- Gutachterausschuss der Stadt Köln
- Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW, Kostentarif (Gebühren für Gutachten)
- § 36 GewO: Öffentliche Bestellung von Sachverständigen
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.